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土地供应程序
来源: 作者: ycy 点击数: 16 发表时间: 2012-03-02 19:40

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    icon国有建设用地使用权出让合同.doc

    icon中华人民共和国国有建设用地划拨决定书.doc
    土地供应是指,市、县人民政府组织实施经依法批准的供地方案,向建设单位颁发建设用地批准书和国有土地使用权证的行为。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。由此看出,我国的土地供应主要有两种方式:划拨和有偿使用方式。有偿使用方式包括以招标、拍卖、挂牌和协议的方式对国有建设用地使用权的取得或租赁及以国有建设用地使用权作价出资(入股)的行为。

    土地供应必须满足下列条件:符合国家的土地供应政策;申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求;划拨方式供地的,符合法定的划拨用地条件;以有偿使用方式供地的,供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定;只占用国有未利用地的,必须符合规划、界址清楚、面积准确;坚持土地集中统一管理,确保城市政府对建设用地的集中统一供应。
 
    一、国有土地使用权的划拨

    国有土地使用权的划拨,是指土地使用者缴纳土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用后取得国有土地使用权的行为。划拨土地使用权没有使用期限的限制。

    适用范围。详见国土资源部《划拨用地目录》。

    划拨程序。划拨用地供应的一般程序是:建设单位提出申请;有权人民政府批准;市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书;市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书;办理土地登记,领取国有土地使用证,取得土地使用权。

    转让、出租、抵押。对于划拨土地使用权,除法律法规规定的下列条件外,不得转让、出租、抵押:土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;依法签订土地使用权出让合同,并交付了土地出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地出让金。

    土地使用权收回。无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或根据城市建设发展需要和城市规划的要求等原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。
 
    二、有偿使用方式

    国有土地有偿使用的方式包括有偿使用方式包括以招标、拍卖、挂牌和协议的方式对国有建设用地使用权的取得或租赁及以国有建设用地使用权作价出资(入股)的行为。   

    (一)国有土地使用权出让

    国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限按照出让土地的用途确定。出让方式为招标、拍卖、挂牌、协议。

    1.招标拍卖挂牌出让

    “招拍挂”的含义。招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

    适用范围。自2002年7月1日起,中国境内的下列用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让:一是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地。二是上述用途以外的其他土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的。

    基本原则。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

    出让程序。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的一般按下列程序办理:编制国有土地使用权出让计划;拟订拟出让土地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案,报市、县政府批准后实施;编制招标拍卖挂牌出让文件;发布招标、拍卖或者挂牌公告;确定标底或底价;对投标申请人、竞买申请人进行资格审查;组织投标、开标、拍卖会、挂牌;签订成交确认书;签订《国有土地使用权出让合同》;公布出让结果;办理土地登记,领取国有土地使用权证书。

    法律责任。中标人、竞得人提供虚假文件隐瞒事实或采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的,中标、竞得结果无效,造成损失的,中标人、竞得人应当承担赔偿责任;土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。领导干部违规干预和插手“招拍挂”、领导干部利用经营性土地使用权出让搞权钱交易等行为,要追究领导干部的党纪政纪责任。

    2.协议出让

    适用范围。除了商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和上述用途以外的其他土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者等必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,以及国家法律法规规定可以划拨的以外,其他各类用地都可以采取协议的方式出让。

    基本原则。协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

    最低价。上级人民政府为了宏观调控土地市场,防止低地价出让国有土地使用权,对国有土地使用权出让金实施最低控制标准。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。最低价的确定标准是:不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

    出让程序。根据国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》,协议出让国有土地使用权的一般按下列程序办理:市、县国土资源部门拟定协议出让最低价;市、县国土资源部门编制并公布国有土地使用权出让计划;需要使用土地的单位和个人向市、县国土资源部门提出意向用地申请;市、县国土资源部门根据出让范围选择出让方式;市、县国土资源部门制定协议出让土地方案;市、县国土资源部门确定协议出让底价;意向用地者与市、县国土资源部门协商土地出让价格,达成协议;公布协议结果;根据协议结果,市、县国土资源部门与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》;办理土地登记手续。

    法律责任。对违反协议出让国有土地使用权的行为,要承担相应的法律责任。不按规定公布国有土地使用权出让计划或者协议结果的、确定出让底价时未经集体决策的、泄露出让底价的、低于协议出让最低价出让国有土地使用权的、减免国有土地使用权出让金的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,情节严重构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

    (二)国有土地租赁

    国有土地租赁是指国家将国有土地出租给土地使用者使用,由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为。

    适用范围。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨,不实行有偿使用,也不实行租赁;对新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须实行招标拍卖挂牌出让,不实行租赁。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

    租赁期限。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体期限由租赁合同约定,但最长年限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

    租赁程序。对于租赁期限在六个月以上的国有土地租赁,按照下列程序办理:由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地租赁合同;如果采取协议方式租赁,租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准,并且协议结果要报上级土地行政主管部门备案,还要向社会公开披露;土地使用者支付租金;市、县土地行政主管部门交付土地;市、县土地行政主管部门依照规定办理土地登记。

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